任意売却・住宅ローンの返済・滞納・競売・差押でお困りの皆様へ　　レフォルマ任意売却センター

任意売却とは

不動産用語で「任意売却」という言葉があります。
本来の意味でいえば、不動産の所有者が”自分の意思＝任意”で不動産を売却するということであり、競売以外であれば大抵の不動産売却行為は任意売却に当たります。
しかしながら、ここでいう「任意売却」とは広義の意味ではなく、狭義の意味である

「売買金額より残債務額の方が多いけれども、配当を行うことによって債権者に抵当権や差押を外してもらい不動産売買を成立させる」

ことを指します。

通常の不動産取引において、抵当権や差押登記等が設定されている場合、売主は義務としてそれらの登記を外さなければなければなりません。
不動産売買契約書には下記のような条項が必ずついています。

「売主は、買い主に対し、本物件について、所有権移転時期までにその責任と負担において、先取特権、抵当権等の担保権、地上権、賃借権等の用益権そのほか名目形式の如何を問わず、買主の完全な所有権の行使を阻害する一切の負担を除去抹消しなければならない」

それでは抵当権等の担保権が設定されている場合、それらを外すためにはどうすればいいのでしょうか。
設定権者である債権者に抵当権等を外してもらうよう、お願いをしなければなりません。
ですが、債権者としても無条件に担保権設定を外すことをするわけがありません。
債権者はこう言ってきます。

「借入金の担保として不動産に抵当権を設定しているのだから、それを外すということならば、その借入金を全額返済してください」

ですが、バブルでもない限り、大方の場合、不動産を購入した時の金額よりも、売却する時の金額の方が低くなっているのが現状でしょう。

たとえば2000万円の住宅ローンがあったとして現在の価格が1500万円であったとしましょう。
この場合、2000万円－1500万円で、単純に500万円のマイナスが発生します。
この500万円のマイナスについて、足りない部分は売主が売却金額に併せて支払わなければ、債権者は担保権を外すことはありません。

正直申し上げまして、現在の状況として住宅ローンの支払で困ってる方に、このように多大な金額を支払えというのは非常に難しい話であると思います。

しかしながら、「任意売却」という手段を用いれば、仮に売買金額より残債務額の方が多くてもご自分の意思で不動産を売却することが可能となるのです。

それでは任意売却のメリットとは一体なんでしょうか。
それらについては、「任意売却のメリット」で詳しく話していきます。

任意売却のメリット

専門のサイトを見ると、メリットがものすごく羅列されています。弊社も任意売却のメリットは多数あると考えております。それでは何と比べてメリットがあるのか。もちろん、競売と比べてメリットがあるということです。それでは任意売却のメリットを挙げていきましょう。

＞＞競売よりも高値で売れる可能性がある！
競売物件は大部分が不動産業者が再販目的で落札するケースが多いです。 反面、任意売却は通常の不動産物件として、個人の方が住宅ローンを組んで購入することが多いです。従いまして、可能性としては、競売よりも高値で売れるのが道理というものです。残債務についても、高く売れればそれだけ圧縮もしくはなくなります。

＞＞自分の意思で売却ができる！
任意売却の名のとおり、自分の意思で売却を行うことにより、無理矢理売却される競売よりもポジティブな気持ちで事を進めることができます。 また現実問題として、競売になるとご自宅が競売になっているという事実がインターネットにより公表されますし、誰に落札されるのか分からないので精神的な負担が大きいです。

＞＞お金の持ち出しがない、もしくは少ない！
基本的に依頼主のお金の持ち出しはありません。 不動産売却にかかる仲介手数料は、不動産の売却代金から当てられます。

＞＞引越し代がでる可能性がある！
これが一番大きなことかもしれません。競売と違って、余剰金（引越代）が出る可能性があります。ただし、これは前もっていくら出せるという性格のものではありません。

……などなど、任意売却には競売にないメリットが多数あります。
ですが、これだけは前もって言っておきます。世の中には、「任意売却さえすれば、売却金額がどうであれ、残債務がすべてキレイさっぱりなくなる！」と強調しているサイトや任意売却の専門家と称する人間がいますが、それは違います。
競売にしろ、任意売却にしろ、債権額よりも売却金額が少ない場合……

残債務は無担保債権という形で残ります。

任意売却を行っただけで、残債務が消えてなくなることはありません。しかしながら、各債権者によって、任意売却後の傾向というものは異なります。この場でどこがどうとは言えませんが、もし任意売却を依頼するということであれば、そのあたりも含めてご相談に応じることが可能な業者に依頼するのがよろしいでしょう。
それでは次に「任意売却の流れ」について説明していきます。

任意売却の流れ

ご依頼いただいてから任意売却が成立するまで平均２〜３ヶ月程度となっております。
なお、お客様や債権者の状況によって、成立までの期間は変わる場合もございます。

１．【無料】電話・メール・FAX相談

住宅ローンが払えない……。
住宅ローンを滞納したらどうなんだろう……。
住宅ローンを滞納した今、なにをすれば、一番いいんだろう……。
住宅ローンの返済について、困ったときはすぐにでもご相談ください。 電話やメール、FAXにて相談をお受けしております。
いきなり電話はちょっと……という方であれば、まずはメールやFAXにてご相談いただければと思います。

ご相談の際、お聞きすることは下記のとおりです。
まずは差し支えのない範囲でお伺いさせてください。

任意売却の費用

不動産業者が仲介に入って取引を行う際には必ず、不動産仲介手数料が必要となります。
仲介手数料は【売買金額×3パーセント＋６万円+消費税】です。

しかしながら、任意売却を専門に取り扱う不動産業者レフォルマにご依頼いただいた場合……。

不動産の売買金額から配当という形で仲介手数料を頂戴します。

ご依頼主様からの持ち出しは一切ありません。
また仲介手数料は、任意売却が成立した場合の成功報酬です。
それ以外の報酬を請求することは一切ありませんのでご安心ください。
※ただし、住民票や固定資産税評価証明書等書等取得費用など、諸経費については負担していただきます。

なお、上記はあくまでもレフォルマに依頼した場合の費用です。
他の不動産業者や特に弁護士や任意売却コンサルタント等が関わったケースにおいては、様々な名目で費用請求が請求される可能性があります。
任意売却を依頼する時には、前もって費用について依頼する会社や先生に詳しく尋ねておきましょう。

もし、非常に魅力的な条件（たとえば相場が1000万円の不動産を1500万円で買う業者がいるので、500万円をバックできますと言ってくる等）を提示してきた業者には、その旨、一筆書かせておくのが賢明かと思います。
基本的に不動産には相場がありますので、その不動産に余程の売りポイント（たとえばリノベーションを行っており、とてもキレイな部屋になっている等）がなければ、相場以上の価格で売ることは難しいと考えた方がいいです。
今現在、居住中であるのならば、尚更です。

現実的な価格で売却を行い、その上で残債務の圧縮と引越し代をどういった形で捻出するかを考えてくれる業者に依頼するのが任意売却成功までの一番の近道です。

いずれにせよ、任意売却についてのご不安やご心配な部分は多々あると思います。
その場合には、まずはレフォルマまでお気軽にご相談ください。

レフォルマは専用ホットラインで無料相談を受け付けております。
別に相談したからといって、必ずレフォルマに任意売却を依頼しなくても結構です。
ご安心ください。

親子間売買

住宅ローンを返済できなくなった実家……。
自分が買い取って親をそのまま住ませてあげたい！

競売にかかってしまった親戚の家を自分が買い取ってあげたい！

……などなど、親子間・親族間での任意売却をご希望される方は、とても多いです。
任意売却のエキスパート／レフォルマにも親子間売買のお問い合わせが数多く寄せられています。

利害関係人でなく、なおかつ現金を用意できるのならば、何ら問題はありませんが、住宅ローンを組みたいということであるならば、現実的に難易度が高いと言わざるを得ません。
なぜならば、任意売却でない通常の不動産取引であったとしても、親子間売買に対する住宅ローンは不可という金融機関が非常に多いからです。

それでは、任意売却における親子間売買・親族間売買は絶対に不可能なのでしょうか。
お答えします。

いいえ、不可能ではありません。

正直申し上げまして、誰にでも可能だとは言いません。
物件担保や返済能力の問題をクリアしなければならない等の要件がありますが、これらをクリアしていただいた方には、レフォルマにて金融機関の住宅ローン斡旋を手がけさせていただきます。

申し訳ありませんが、親子間売買についての詳しいノウハウはここでは書きません。
これは任意売却を手がける業者でも、なかなか取り組むことが難しいノウハウなので、書けるわけがないのです。

お一人で悩んでいても事態が良い方向に解決することはありません。
まずは専門家に相談するのが一番の解決策です。

なお、こちらの金融機関斡旋をはじめとするサービスはレフォルマに任意売却をご依頼していただいた方のみに適応させていただきます。
他業者に依頼されているけれども、住宅ローンの斡旋だけを頼みたいといわれましても、すべてお断りしております。
その旨、ご理解ください。

債権回収会社（サービサー）

ここでは債権回収会社（サービサー）についてお話します。
債権回収会社（サービサー）とは、債権管理回収業に関する特別措置法（以下「サービサー法」）に基づき、法務大臣の認可を受け、債権回収を行うことを認められた会社のことです。

本来、債権回収を代理で行うことを認められていたのは、弁護士のみであり、それ以外の人が債権回収を行うことは弁護士法違反となり、刑事事件の対象となりました。
しかし、社会のニーズとして、弁護士以外が代理人として債権回収業務を行うことが求められたため、特例としてサービサー法で許可を受けた会社が債権回収を行うことを認められたのです。

なお債権回収会社として認められる要件として、1.資本金が5億円以上であること、2.取締役に1名以上の弁護士がいること、3.暴力団等反社会的組織とかかわりがないこと、の3点が必須条件となります。
債権回収会社（サービサー）の業務としては、サービサー法に定められた特定金銭債権を買取り、回収の委託を受け、特定金銭債権の回収を行っていきます。

【住宅金融支援機構（住宅金融公庫）について】

最近では住宅金融支援機構（旧：住宅金融公庫）は、下記の三社に債権回収を委託する可能性が高いです。

1.エム・ユー・フロンティア債権回収株式会社
2.株式会社住宅債権管理回収機構
3.日立キャピタル債権回収株式会社

いずれにせよ、債権回収会社よりアプローチが来た場合、その対応は早々に行われた方が宜しいかと思います。

債権回収会社（サービサー）(平成23年3月1日現在)