任意売却とは
不動産用語で「任意売却」という言葉があります。
本来の意味でいえば、不動産の所有者が”自分の意思＝任意”で不動産を売却するということであり、競売以外であれば大抵の不動産売却行為は任意売却に当たります。
しかしながら、ここでいう「任意売却」とは広義の意味ではなく、狭義の意味である
「売買金額より残債務額の方が多いけれども、配当を行うことによって債権者に抵当権や差押を外してもらい不動産売買を成立させる」
ことを指します。
通常の不動産取引において、抵当権や差押登記等が設定されている場合、売主は義務としてそれらの登記を外さなければなければなりません。
不動産売買契約書には下記のような条項が必ずついています。
「売主は、買い主に対し、本物件について、所有権移転時期までにその責任と負担において、先取特権、抵当権等の担保権、地上権、賃借権等の用益権そのほか名目形式の如何を問わず、買主の完全な所有権の行使を阻害する一切の負担を除去抹消しなければならない」
それでは抵当権等の担保権が設定されている場合、それらを外すためにはどうすればいいのでしょうか。
設定権者である債権者に抵当権等を外してもらうよう、お願いをしなければなりません。
ですが、債権者としても無条件に担保権設定を外すことをするわけがありません。
債権者はこう言ってきます。
「借入金の担保として不動産に抵当権を設定しているのだから、それを外すということならば、その借入金を全額返済してください」
ですが、バブルでもない限り、大方の場合、不動産を購入した時の金額よりも、売却する時の金額の方が低くなっているのが現状でしょう。
たとえば2000万円の住宅ローンがあったとして現在の価格が1500万円であったとしましょう。
この場合、2000万円－1500万円で、単純に500万円のマイナスが発生します。
この500万円のマイナスについて、足りない部分は売主が売却金額に併せて支払わなければ、債権者は担保権を外すことはありません。
正直申し上げまして、現在の状況として住宅ローンの支払で困ってる方に、このように多大な金額を支払えというのは非常に難しい話であると思います。
しかしながら、「任意売却」という手段を用いれば、仮に売買金額より残債務額の方が多くてもご自分の意思で不動産を売却することが可能となるのです。
それでは任意売却のメリットとは一体なんでしょうか。
それらについては、「任意売却のメリット」で詳しく話していきます。
